Driftnetto är en fastighets hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Det visar vad fastigheten faktiskt genererar innan finansiering och avskrivningar, och det är det måttet en investerare värderar fastigheten efter.
Så räknar du ut driftnettot
Driftnetto = hyresintäkter − driftkostnader − underhållskostnader − fastighetsskatt
Hyresintäkterna räknas efter avdrag för vakanser och hyresbortfall, alltså de intäkter fastigheten verkligen fick in.
Räkneexempel
En bostadsfastighet med 40 lägenheter och 2 800 kvadratmeter boarea.
Post | Belopp |
|---|---|
Hyresintäkter | 4 200 000 kr |
Hyresbortfall vid vakans | −120 000 kr |
Driftkostnader | −1 580 000 kr |
Underhåll | −650 000 kr |
Kommunal fastighetsavgift | −66 000 kr |
Driftnetto | 1 784 000 kr |
Det blir 637 kronor per kvadratmeter. Ligger marknadsvärdet på 44,6 miljoner kronor motsvarar driftnettot en direktavkastning på 4,0 procent.
Siffrorna är ett exempel. Nivåerna varierar kraftigt mellan orter, byggår och segment.
Vad ingår i driftkostnaderna?
Ingår | Ingår inte |
|---|---|
Värme, el, vatten och avfall | Räntor och amorteringar |
Fastighetsskötsel och städning | Avskrivningar |
Reparationer och planerat underhåll | Investeringar som höjer standarden |
Försäkringar | Bolagsskatt |
Fastighetsadministration | Koncerngemensamma kostnader, om bolaget valt att lägga dem utanför |
Den sista raden orsakar mest förvirring. Vissa bolag drar av centraladministration före driftnettot och andra efter. Jämför du driftnetto mellan bolag behöver du först veta vilken definition varje bolag använder.
Driftnetto eller driftöverskott?
I svenska årsredovisningar används orden som synonymer. Skillnaden ligger sällan i ordet utan i vad som dragits av. Läs alltid noten innan du jämför två bolag med varandra.
Vad är ett bra driftnetto?
Ett enskilt belopp säger ingenting utan jämförelse. Driftnetto per kvadratmeter gör fastigheter av olika storlek jämförbara. Överskottsgraden, alltså driftnettot delat med hyresintäkterna, landar ofta mellan 40 och 55 procent för bostäder och högre för samhällsfastigheter och logistik. Utvecklingen över tid säger mest av allt, eftersom ett driftnetto som sjunker två år i rad pekar på något som går att åtgärda.
Lär dig om fler viktiga nyckeltal i fastighetsbranschen här
Så påverkar driftnettot fastighetsvärdet
Marknadsvärde är det pris som rimligen skulle betalas vid en försäljning på en öppen marknad. Priset är det faktiska utfallet, och det påverkas av köparens bedömning av framtida driftnetto och risk.
Direktavkastning är driftnettot delat med marknadsvärdet. Den beskriver vad fastigheten avkastar i förhållande till vad den kostar.
Direktavkastningskrav, eller yield, är den avkastning en investerare kräver. Kravet sätts utifrån risken i den enskilda fastigheten, där hyreskontraktens nivå, längd och hyresgäster vägs in tillsammans med läge, marknadsutveckling och fastighetens karaktär.
Skillnaden mellan de två sista är enkel. Direktavkastningen är marknadens bedömning av läget som det ser ut. Avkastningskravet är vad en rationell investerare anser att avkastningen borde vara.
Följden blir att ju säkrare driftnettot bedöms vara, desto lägre avkastningskrav accepterar investeraren, och desto högre blir värdet. Långa hyresavtal med kommunen, bostadsbrist på orten och en växande logistikmarknad är exempel på förhållanden som fått investerare att tro på stabila driftnetton över tid.
Fördelningsnycklar
När du följer driftnettot på fastighetsnivå möter du två sorters kostnader.
Direkta kostnader hör till en bestämd fastighet, som värme och el. De bokförs på kostnadsställe och behöver ingen fördelning.
Gemensamma kostnader sprids över hela beståndet, som centraladministration. Hur de fördelas avgör om bilden av den enskilda fastigheten blir rättvisande. Till det används fördelningsnycklar, oftast baserade på yta, antal lägenheter eller hyresintäkt. Väljer du fel nyckel kan en fastighet framstå som olönsam trots att den går bra.
Läs mer om fördelningsnycklar här
Från att följa driftnettot till att förbättra det
Att räkna ut driftnettot är enkelt. Att se vad som drar ner det är svårare, eftersom orsakerna ligger utspridda i ekonomisystem, uthyrning och felanmälningar. Mimer minskade sina hyresförluster med 5,15 miljoner kronor genom att koppla ihop de källorna och agera på det de såg. Läs hur här
Vanliga frågor
Vad ingår i driftnetto?
Hyresintäkter efter vakanser, minus driftkostnader, underhåll och fastighetsskatt. Räntor, avskrivningar och skatt på vinsten ingår inte.
Hur räknar man ut driftnetto per kvadratmeter?
Dela driftnettot med fastighetens uthyrningsbara area. Måttet gör fastigheter av olika storlek jämförbara.
Vad är skillnaden mellan driftnetto och kassaflöde?
Driftnettot stannar före finansiering. Kassaflödet räknar även in räntor, amorteringar och investeringar.
Räknas underhåll in i driftnettot?
Löpande och planerat underhåll dras av. Investeringar som höjer fastighetens standard gör det inte.
Hur påverkar vakanser driftnettot?
Varje outhyrd lägenhet sänker hyresintäkten medan driftkostnaderna ligger kvar, så vakanser slår rakt igenom.
